Los ingresos pasivos en dólares estadounidenses son un objetivo común entre los inversores brasileños que adquieren propiedades de alquiler en Estados Unidos.
El modelo básico es sencillo: el inversor es dueño de una propiedad, un inquilino o huésped paga el alquiler en dólares, un administrador profesional coordina la operación diaria, se pagan los gastos de la propiedad y el saldo restante se puede distribuir al propietario.
La realidad es más compleja de lo que a veces sugiere la expresión “ingresos pasivos”.
Una propiedad de alquiler no es una máquina automática de ingresos. Puede experimentar desocupaciones, reparaciones, problemas de inquilinos, demanda estacional, aumentos de seguros, cambios en los impuestos a la propiedad, evaluaciones de asociaciones, obligaciones financieras y requisitos regulatorios.
La gestión profesional puede hacer que la inversión sea sustancialmente más pasiva para un propietario que vive en el extranjero, pero el propietario aún debe supervisar al administrador, revisar los informes financieros, mantener reservas, completar declaraciones de impuestos y tomar decisiones financieras importantes.
Esta guía explica cómo funcionan los ingresos pasivos en dólares estadounidenses a través de bienes raíces, incluidos los modelos de alquiler disponibles, la diferencia entre ingresos brutos y netos, administración remota de propiedades, financiamiento, impuestos, banca, reservas y el proceso de recibir o reinvertir los ingresos.
Respuesta directa: Una propiedad de alquiler en Estados Unidos puede generar ingresos recurrentes denominados en dólares para un inversionista que vive en Brasil u otro país. El administrador de la propiedad puede encargarse de la publicidad, la comunicación con inquilinos o huéspedes, el cobro del alquiler, el mantenimiento y los informes mensuales. El propietario recibe sólo el importe restante después de deducir la desocupación, la gestión, los impuestos, el seguro, las cuotas de asociación, las reparaciones, la financiación y las reservas.
La propiedad en alquiler no garantiza ingresos mensuales, flujo de caja positivo, ocupación total, apreciación, cobertura hipotecaria, ahorros fiscales ni protección contra pérdidas financieras.
¿Qué son los ingresos pasivos en dólares estadounidenses?
Los ingresos pasivos en dólares estadounidenses son ingresos recurrentes generados por un activo o inversión cuyos pagos se reciben en moneda estadounidense sin requerir que el inversionista realice un trabajo diario continuo.
Las fuentes potenciales de ingresos denominados en dólares incluyen:
- Intereses de depósitos en dólares o inversiones de renta fija;
- Dividendos de valores estadounidenses;
- Distribuciones procedentes de fideicomisos de inversión inmobiliaria;
- Ingresos de una empresa estadounidense;
- Ingresos por alquiler de bienes raíces en EE. UU.;
- Distribuciones provenientes de inversiones inmobiliarias fraccionadas.
La propiedad de alquiler directo se diferencia de las inversiones puramente financieras porque los ingresos están conectados a un activo físico específico.
El inversor posee o controla una participación en una propiedad que puede:
- Se alquila;
- Requieren reparaciones y mejoras;
- Aumento o disminución de valor;
- Ser financiado;
- Ser administrado por un tercero;
- Eventualmente se venderá.
¿Los ingresos por alquiler son realmente pasivos?
Los ingresos por alquiler pueden ser operativamente pasivos, pero no completamente automáticos.
El nivel de participación del propietario depende de:
- El modelo de alquiler;
- La calidad del administrador de la propiedad;
- Condición física de la propiedad;
- El perfil del inquilino o huésped;
- Requisitos de asociación;
- Regulaciones locales;
- Los procedimientos de aprobación y presentación de informes del propietario.
Propiedad Autogestionada
Es posible que un propietario que administre la propiedad personalmente deba encargarse de:
- Publicidad;
- Consultas sobre inquilinos o huéspedes;
- Selección de solicitantes;
- Preparación del arrendamiento;
- Cobro del alquiler;
- Seguimiento de pagos atrasados;
- Llamadas de mantenimiento;
- Inspecciones;
- Pagos a proveedores;
- Avisos legales;
- Teneduría de libros.
Este modelo puede reducir las tarifas de gestión, pero requiere tiempo, conocimiento local, disponibilidad y cumplimiento de las leyes de vivienda y propietarios.
Propiedad administrada profesionalmente
Un administrador de propiedades profesional puede coordinar la mayoría de las responsabilidades diarias.
El inversor normalmente sigue siendo responsable de:
- Revisar informes mensuales;
- Aprobar reparaciones importantes;
- Mantener reservas adecuadas;
- Revisión de seguros;
- Completar declaraciones de impuestos;
- Evaluar el desempeño de la gestión;
- Decidir cuándo renovar, refinanciar o vender.
Por lo tanto, una descripción más precisa es ingresos pasivos gestionados o ingresos de alquiler semipasivos.
Cómo funciona el ciclo de ingresos de alquiler remoto
Una propiedad de alquiler en EE. UU. administrada profesionalmente generalmente opera a través del siguiente ciclo:
- La propiedad está preparada y aprobada para el uso de alquiler previsto;
- El administrador anuncia la propiedad o publica el listado;
- Los solicitantes o invitados son seleccionados de acuerdo con el proceso aplicable;
- Se completa un contrato de arrendamiento o reserva;
- Se cobran los pagos de alquiler o reserva;
- Se pagan los gastos de gestión y propiedad;
- Se podrá conservar una reserva para operaciones o mantenimiento;
- El saldo restante se informa y distribuye al propietario;
- El propietario revisa el extracto y concilia los ingresos con la cuenta bancaria;
- Las transacciones están organizadas a efectos fiscales y contables.
Ejemplo de ciclo de ingresos mensual
Supongamos que un inquilino a largo plazo paga el alquiler el primer día del mes.
El administrador de la propiedad puede:
- Recibir el alquiler;
- Deducir la tarifa de gestión;
- Pagar una factura de reparación aprobada;
- Conservar la reserva de propiedad requerida;
- Emitir la declaración mensual del propietario;
- Transfiera el importe restante a la cuenta del propietario.
El cronograma y el proceso exactos dependen del acuerdo de gestión.
Los tres principales modelos de ingresos por alquiler
1. Ingresos por alquiler a largo plazo
Un alquiler a largo plazo generalmente utiliza un contrato de arrendamiento que dura seis meses, un año o más.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Alquiler programado más predecible;
- Menor rotación de inquilinos;
- Menos gastos de limpieza y mobiliario;
- Reducción de la dependencia del turismo;
- Operaciones remotas más simples;
- Los servicios públicos a menudo los paga directamente el inquilino.
Los riesgos potenciales incluyen:
- Falta de pago del inquilino;
- Vacancia entre arrendamientos;
- Daños a la propiedad;
- Costos de cumplimiento del contrato de arrendamiento;
- El alquiler permanece fijo durante el período de arrendamiento;
- Mantenimiento y reparaciones capitales.
Los alquileres a largo plazo pueden ser apropiados para inversores que priorizan la estabilidad y una menor intensidad operativa.
2. Ingresos por alquiler de muebles amueblados a medio plazo
Un alquiler a medio plazo puede estar ocupado durante varias semanas o meses.
Los posibles ocupantes incluyen:
- Profesionales viajeros;
- Empleados corporativos;
- Reubicación de familias;
- Estudiantes;
- Residentes de temporada;
- Ocupantes relacionados con la atención sanitaria;
- Familias desplazadas por reparaciones de propiedades o reclamaciones de seguros.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Estancias más largas que los alquileres vacacionales;
- Mayor flexibilidad de precios que un arrendamiento anual;
- Posible prima por alquiler de muebles amueblados;
- Menor facturación que los alquileres nocturnos.
Los gastos potenciales incluyen:
- Muebles;
- Utilidades;
- Internet;
- Limpieza entre ocupantes;
- Reemplazo de muebles y equipos;
- Marketing más frecuente.
3. Ingresos por alquileres vacacionales a corto plazo
Un alquiler a corto plazo generalmente se alquila por noche, semana u otro período corto.
Las ventajas potenciales incluyen:
- Posibilidad de ajustar los precios con frecuencia;
- Potencial de mayores ingresos brutos durante períodos de fuerte demanda;
- Posible uso personal durante las fechas seleccionadas;
- Distribución a través de varios canales de reserva.
Los gastos y riesgos potenciales incluyen:
- Ocupación por temporada;
- Tarifas variables por noche;
- Mayor intensidad de gestión;
- Limpieza y lavandería;
- Utilidades e Internet;
- Mobiliario, ropa de cama y suministros;
- Cargos de la plataforma de reserva;
- Mantenimiento relacionado con los huéspedes;
- Licencia;
- Impuestos sobre las ventas y el alojamiento;
- Restricciones de ciudad, condado, zonificación y asociación.
El modelo de alquiler con mayores ingresos brutos no necesariamente produce los mayores ingresos netos.
¿Qué modelo de alquiler es más pasivo?
Para muchos inversores internacionales, un alquiler a largo plazo gestionado profesionalmente proporciona el modelo más predecible y operativamente pasivo.
Un alquiler a corto plazo puede generar mayores ingresos brutos, pero normalmente requiere más servicios, supervisión, mantenimiento y cumplimiento normativo.
¿Cuántos ingresos pasivos puede generar una propiedad en EE. UU.?
No existe un importe mensual universal.
El resultado depende de:
- Precio de compra;
- Renta de mercado;
- Vacante;
- Tipo de propiedad;
- Ubicación;
- Condición de la propiedad;
- Estrategia de alquiler;
- Gastos de gestión;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Mantenimiento;
- Financiamiento;
- Capital inicial invertido.
Las declaraciones que prometen una cantidad mensual fija sin identificar estas variables deben tratarse con cautela.
Cómo estimar un alquiler realista
Los ingresos por alquiler deben estar respaldados por pruebas en lugar de seleccionarse para que la propiedad parezca rentable.
Reseña:
- Propiedades comparables alquiladas recientemente;
- Listados de alquileres actuales de la competencia;
- Propiedades con el mismo número de dormitorios y baños;
- Tipo de propiedad y condición similares;
- El mismo barrio o comunidad;
- La misma duración del alquiler;
- Información sobre vacantes y tiempo de permanencia en el mercado;
- Estacionalidad cuando sea relevante.
Usar cuidadosamente los alquileres justos de mercado de HUD
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. publica anualmente alquileres justos de mercado para áreas metropolitanas y no metropolitanas.
HUD explica que los alquileres justos de mercado son estimaciones de alquileres brutos que se utilizan principalmente para programas de asistencia para la vivienda.
Por lo general, incluyen el alquiler del alojamiento y los servicios públicos pagados por el inquilino, excepto teléfono, cable, televisión satelital e Internet.
No deben tratarse como el alquiler de mercado garantizado para una propiedad específica.
Revise el sistema de alquiler justo de mercado de HUD.
Un análisis de alquiler completo debe combinar puntos de referencia oficiales con datos comparables actuales a nivel de propiedad.
El ingreso bruto no es beneficio pasivo
Los ingresos brutos por alquiler son la cantidad programada o cobrada antes de gastos.
El ingreso neto es el monto restante después de los gastos de propiedad aplicables.
Las posibles deducciones del ingreso bruto incluyen:
- Vacante;
- Alquiler impago;
- Gestión de propiedades;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Mantenimiento;
- Reparaciones;
- Utilidades;
- Limpieza;
- Servicio de paisajismo y piscina;
- Licencia;
- Tarifas de publicidad y plataforma;
- Gastos contables y legales;
- Pagos de hipoteca;
- Reservas de capital.
Análisis ilustrativo de alquileres a largo plazo
Supongamos que una propiedad produce $2650 en alquiler mensual programado.
El ejemplo demuestra que una propiedad puede generar un alquiler bruto sustancial y, al mismo tiempo, producir un flujo de caja limitado después de gastos y financiación.
No representa el rendimiento proyectado para una propiedad específica.
Métricas importantes de ingresos por alquiler
Rendimiento bruto de alquiler
Rendimiento bruto del alquiler = alquiler bruto anual ÷ precio de la propiedad × 100
Este cálculo excluye gastos de propiedad y financiación.
Ingresos operativos netos
Ingresos operativos netos = ingresos operativos brutos − gastos operativos
El NOI generalmente se calcula antes del capital y los intereses de la hipoteca, los impuestos sobre la renta y ciertas mejoras de capital.
Tasa de capitalización
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto ÷ valor de la propiedad × 100
Flujo de caja antes de impuestos
Flujo de caja antes de impuestos = ingreso operativo neto − pagos de financiación
Devolución de efectivo sobre efectivo
Retorno de efectivo sobre efectivo = flujo de efectivo anual antes de impuestos ÷ efectivo total invertido × 100
El efectivo total invertido puede incluir:
- Pago inicial;
- Costos de cierre;
- Honorarios del prestamista;
- Reparaciones;
- Muebles;
- Gastos de entidad y legales;
- Reservas iniciales.
Ratio de cobertura del servicio de la deuda
Ratio de cobertura del servicio de la deuda = ingreso operativo neto ÷ servicio de la deuda anual
Un índice superior a 1,00 significa que el NOI calculado de la propiedad excede los pagos de financiamiento anuales.
Esto no garantiza que el alquiler real cubra la hipoteca porque los ingresos y los gastos pueden cambiar.
Ocupación de equilibrio
Ocupación de equilibrio = gastos totales fijos y variables ÷ ingresos brutos potenciales por alquiler × 100
Este cálculo puede resultar especialmente útil para alquileres vacacionales y amueblados.
¿Los ingresos por alquiler pueden pagar la hipoteca?
Los ingresos por alquiler pueden contribuir o cubrir los pagos de la hipoteca en algunas transacciones.
Nunca se debe asumir sin un análisis completo.
La propiedad primero debe generar suficientes ingresos para cubrir:
- Vacante;
- Gestión;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Mantenimiento;
- Otros costos operativos.
Solo se debe comparar el NOI restante con el pago de la hipoteca.
La cobertura hipotecaria no está garantizada
La relación puede cambiar debido a:
- Vacante;
- Alquiler de mercado más bajo;
- Aumenta el seguro;
- Aumentos del impuesto a la propiedad;
- Evaluaciones de asociaciones;
- Reparaciones importantes;
- Financiamiento a tasa ajustable;
- Requisitos de refinanciación.
Un inversor debe mantener suficiente liquidez para pagar la hipoteca cuando la propiedad no produce ingresos suficientes.
Cómo funciona la gestión inmobiliaria profesional
Un administrador de propiedades puede proporcionar servicios que impliquen:
- Recomendaciones de precios de alquiler;
- Publicidad;
- Selección de solicitantes o invitados;
- Preparación de arrendamiento o reserva;
- Cobro del alquiler;
- Procedimientos de morosidad;
- Coordinación de mantenimiento;
- Inspecciones de propiedad;
- Administración de depósitos de seguridad;
- Respuesta de emergencia;
- Declaraciones mensuales del propietario;
- Registros contables de fin de año.
Qué revisar antes de contratar a un gerente
- Información de la empresa y de la licencia cuando corresponda;
- Experiencia con el tipo de propiedad;
- Experiencia con propietarios internacionales;
- Cobertura del mercado local;
- Número de propiedades por administrador;
- Procedimientos de selección de inquilinos o huéspedes;
- Proceso de aprobación de mantenimiento;
- Sistema de información financiera;
- Acceso al portal del propietario;
- Procedimientos de emergencia;
- Referencias de clientes;
- Reglas de rescisión del contrato.
La información sobre licencias profesionales de Florida se puede revisar a través de la búsqueda de licencias del Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida.
Revisar cada tarifa de administración de propiedad
El contrato de gestión puede incluir más de un honorario.
Los cargos potenciales incluyen:
- Cuota de gestión mensual;
- Tarifa de colocación de inquilinos;
- Tarifa de renovación del contrato de arrendamiento;
- Tarifa de inspección;
- Cargo de coordinación de mantenimiento;
- Marcado del contratista;
- Tasa de desalojo o coordinación judicial;
- Cuota de coordinación de limpieza;
- Tarifa de publicidad;
- Tarifa de cancelación o terminación.
Es posible que el porcentaje de gestión más bajo anunciado no represente el coste total de gestión más bajo.
Qué debe mostrar el informe mensual del propietario
Un informe mensual útil debe identificar:
- Ingresos recibidos por alquiler o reserva;
- Vacancia u ocupación;
- Comisiones de gestión;
- Gastos de mantenimiento;
- Gastos de servicios públicos;
- Pagos de asociación;
- Saldos de inquilinos;
- Actividad de depósitos de seguridad;
- Saldo de reserva de propiedad;
- Distribución del propietario;
- Copias de facturas importantes.
El informe debe conciliar con la cuenta bancaria de la propiedad y los documentos de respaldo.
Mantener el control directo de registros importantes
El inversor debe conservar el acceso independiente a:
- Escritura registrada y documentos de cierre;
- Documentos de préstamo;
- Póliza de seguro;
- Documentos de asociación;
- Registros de arrendamiento o reserva;
- Acuerdo de gestión;
- Inspecciones de propiedad;
- Facturas de reparación;
- Extractos bancarios;
- Declaraciones de impuestos y números de identificación.
La propiedad remota no debe significar que cada registro y cuenta financiera esté controlado únicamente por el administrador de la propiedad.
Recibir ingresos por alquiler en una cuenta bancaria de EE. UU.
Una cuenta bancaria en EE. UU. puede simplificar:
- Depósitos de alquiler;
- Pagos de hipoteca;
- Pagos de impuestos sobre la propiedad y seguros;
- Tarifas de asociación;
- Pagos a proveedores;
- Reservas de mantenimiento;
- Contabilidad y conciliación.
La elegibilidad bancaria, los requisitos de identificación, la disponibilidad de la cuenta y los saldos mínimos varían según la institución.
Es posible que una cuenta estadounidense no sea obligatoria para todas las estructuras de propiedad, pero operar una propiedad de alquiler completamente a través de transferencias internacionales puede generar demoras, costos y desafíos de conciliación adicionales.
¿Se pueden enviar los ingresos por alquiler a Brasil?
Los ingresos del alquiler elegibles generalmente pueden transferirse a través de canales bancarios regulados o de divisas después de considerar los gastos, impuestos, restricciones de cuenta y procedimientos de cumplimiento correspondientes.
El inversor podrá optar por:
- Mantener los ingresos en los Estados Unidos;
- Úselo para pagar gastos de propiedad;
- Construir una reserva de mantenimiento;
- Pagar la financiación;
- Reinvertir en otro activo;
- Transfiera parte del saldo disponible a Brasil.
La decisión de transferencia debe considerar:
- Tipo de cambio;
- Diferencial de divisas;
- Comisiones bancarias y de transferencia;
- Obligaciones tributarias;
- Gastos futuros de propiedad;
- Reservas operativas requeridas;
- Documentación de la renta y transferencia.
Tratamiento fiscal brasileño de los ingresos por alquileres en el extranjero
Una persona que sigue siendo residente fiscal en Brasil puede tener obligaciones de declaración y pago en Brasil relacionadas con ingresos por alquiler recibidos desde fuera de Brasil.
El Servicio de Impuestos Federales de Brasil establece que las personas físicas residentes en Brasil que reciben ingresos de fuentes en el extranjero pueden estar sujetas al cálculo Carnê-Leão mensual, sujeto a las normas aplicables en materia de tratados o tratamiento fiscal recíproco.
Revise la orientación oficial del Servicio de Ingresos Federales de Brasil para ingresos sujetos a Carnê-Leão.
Es posible que la propiedad y los activos extranjeros relacionados también deban declararse en la declaración anual del impuesto sobre la renta de Brasil.
Declaración de Capital Brasileña en el Exterior
El Banco Central de Brasil afirma que la declaración anual de Capital Brasileño en el Exterior es obligatoria para los residentes en Brasil cuyos activos en el exterior sumen al menos el equivalente a 1 millón de dólares al 31 de diciembre del año de informe.
Los activos pueden incluir:
- Bienes raíces en el extranjero;
- Depósitos bancarios;
- Saldos en moneda extranjera;
- Intereses de la empresa;
- Otros derechos y bienes extranjeros.
Revise la guía de declaración anual CBE del Banco Central de Brasil.
Las reglas dependen de la residencia fiscal del inversor, la estructura de propiedad, el flujo de ingresos y los activos extranjeros totales.
EE.UU. Impuesto Federal sobre Ingresos por Alquiler
Los ingresos por alquiler de bienes inmuebles en los EE. UU. generalmente son ingresos de fuente estadounidense.
El Servicio de Impuestos Internos establece que los ingresos provenientes de bienes inmuebles estadounidenses propiedad de un extranjero no residente generalmente están sujetos a un impuesto del 30%, o una tasa de tratado aplicable más baja, cuando no están efectivamente conectados con una actividad comercial o empresarial en los EE. UU.
Este tratamiento predeterminado puede aplicarse a los ingresos brutos sin deducciones.
Un propietario calificado puede optar, según la Sección 871(d) del Código de Rentas Internas, por tratar los ingresos de la propiedad inmueble como ingresos efectivamente relacionados.
Cuando se aplica una elección válida y una declaración de impuestos, los gastos elegibles generalmente se pueden considerar antes de calcular el impuesto federal sobre la renta.
Revise la orientación del IRS para propietarios no residentes de bienes inmuebles en EE. UU..
Gastos potenciales de propiedad de alquiler
Dependiendo del inversionista, estructura, documentación y tratamiento aplicable, los gastos pueden incluir:
- Gestión de propiedades;
- Interés hipotecario;
- Impuestos sobre la propiedad;
- Seguro;
- Tarifas de asociación;
- Reparaciones;
- Servicios públicos pagados por el propietario;
- Publicidad;
- Servicios profesionales;
- Depreciación.
Revise la Publicación 527 del IRS, Propiedad de alquiler residencial.
Depreciación e ingresos por alquiler
La depreciación es un mecanismo fiscal federal que asigna el costo de las mejoras elegibles a la propiedad durante un período de recuperación aplicable.
Para fines federales, los edificios residenciales de alquiler generalmente se deprecian utilizando las reglas aplicables durante 27,5 años.
El terreno no se deprecia.
La depreciación puede afectar los ingresos imponibles actuales y el cálculo del impuesto cuando se vende la propiedad.
No representa el efectivo recibido por el inversor y no debe agregarse a los ingresos por alquiler como si fuera un pago mensual.
Impuestos sobre alquileres a corto plazo en Florida
Florida trata ciertos alquileres de alojamiento para vivir o dormir por períodos de seis meses o menos como alquileres transitorios a efectos del impuesto estatal sobre las ventas.
Los condados también pueden imponer impuestos sobre alquileres transitorios de opción local.
Las obligaciones potenciales pueden incluir:
- Registro en Florida;
- Impuesto estatal sobre las ventas;
- Recargo discrecional sobre las ventas;
- Impuesto de desarrollo turístico del condado;
- Declaraciones de impuestos periódicas;
- Registro de empresas locales;
- Licencia de alquiler vacacional.
Revise la orientación oficial sobre ventas y alquileres transitorios del Departamento de Ingresos de Florida.
Las plataformas de reserva pueden cobrar ciertos impuestos en algunas transacciones, pero el propietario no debe asumir que la plataforma completa automáticamente todas las obligaciones estatales, del condado y locales.
Vivienda justa y evaluación de inquilinos
Los propietarios y administradores de propiedades de alquiler deben cumplir con los requisitos aplicables de vivienda y protección al consumidor.
La Ley de Vivienda Justa protege a las personas de la discriminación en el alquiler y otras actividades relacionadas con la vivienda.
Revise la descripción general de la Ley de Vivienda Justa del HUD.
Los procedimientos de selección de inquilinos deben estar documentados, ser consistentes, legales y apropiados para el mercado de alquiler.
¿Cuánto capital se necesita para producir ingresos pasivos?
No existe un mínimo universal.
El capital requerido depende de:
- Precio de la propiedad;
- Compra o financiación en efectivo;
- Requisito de pago inicial;
- Costos de cierre y del prestamista;
- Reparaciones iniciales;
- Mobiliario cuando sea necesario;
- Gastos legales y de entidad;
- Seguro;
- Reservas operativas.
Requisito de capital ilustrativo
Supongamos que un inversionista evalúa una propiedad de alquiler de $350 000 y recibe una propuesta de financiamiento que requiere un pago inicial del 30 %.
Este ejemplo es educativo. No es un requisito estándar del prestamista ni una estimación de adquisición garantizada.
Por qué la reserva operativa es esencial
Los ingresos por alquiler pueden interrumpirse mientras continúan los gastos.
Es posible que se requieran reservas para:
- Pagos de hipoteca durante la desocupación;
- Deducibles del seguro;
- Reemplazo del techo;
- Reemplazo de aire acondicionado;
- Reparaciones eléctricas y de plomería;
- Reemplazo de electrodomésticos;
- Evaluaciones de asociaciones;
- Gastos legales;
- Aumentos del impuesto a la propiedad;
- Costes de facturación y arrendamiento.
Un inversor no debe distribuir cada dólar disponible generado por la propiedad.
Es posible que parte de los ingresos deban permanecer en la cuenta de la propiedad para proteger el flujo de caja futuro.
Separación de ingresos de reservas de capital
La cuenta de propiedad puede contener dinero con diferentes propósitos:
- Ingresos por alquiler actuales;
- Depósitos de seguridad;
- Reservas operativas;
- Fondos para futuros impuestos a la propiedad;
- Reservas de seguros;
- Reservas para mejora de capital;
- Distribuciones del propietario.
No cada dólar de la cuenta debe considerarse ingreso personal disponible.
Reinvertir los ingresos del alquiler
Un inversor puede optar por utilizar los ingresos netos por alquiler para:
- Aumentar la reserva de propiedad;
- Mejoras de fondos;
- Reducir el capital del préstamo;
- Prepárese para una futura compra de propiedad;
- Invertir en otro activo;
- Pagar gastos profesionales y fiscales.
La reinversión puede ayudar a crear una cartera más grande, pero la compra de propiedades adicionales también aumenta los requisitos de capital, las responsabilidades de gestión, la exposición a la deuda y el riesgo de concentración.
Una propiedad no garantiza la independencia financiera
Una sola propiedad de alquiler puede producir ingresos suplementarios útiles sin reemplazar los ingresos principales del inversor.
La cantidad necesaria para vivir íntegramente de los ingresos del alquiler depende de:
- Gastos personales mensuales;
- Ingreso neto por propiedad;
- Supuestos de desocupación y reparación;
- Financiamiento;
- Impuestos;
- Costos de conversión de moneda;
- Las necesidades de liquidez del inversor.
Las afirmaciones de que una propiedad ordinaria creará automáticamente libertad financiera deben evaluarse con cautela.
Prueba de estrés de los ingresos antes de comprar
Escenario base
- Alquiler respaldado por propiedades comparables actuales;
- Vacante normal;
- Cotización de seguro por escrito;
- Impuestos sobre la propiedad estimados después de la compra;
- Honorarios actuales de gestión y asociación;
- Mantenimiento de rutina;
- Términos de financiación actuales.
Escenario Conservador
- Alquiler 5% por debajo de la proyección;
- Mayor vacante;
- Seguro un 15% más alto;
- Aumento de la tarifa de asociación;
- Mantenimiento adicional;
- Sin apreciación de la propiedad.
Escenario negativo
- Alquiler 10% por debajo de la proyección;
- Varios meses sin ingresos;
- Una reparación importante;
- Impuestos a la propiedad más altos;
- Evaluación especial de la asociación;
- Mayores costos de financiación;
- Precio de venta futuro más bajo;
- Movimiento de divisas desfavorable.
Una propiedad destinada a generar ingresos pasivos debe seguir siendo financieramente manejable durante períodos razonables de bajo rendimiento.
Panel de control de propiedad remota mensual
Un propietario internacional debe controlar al menos:
- Alquiler cobrado;
- Vacancia u ocupación;
- Gastos de gestión;
- Gastos de mantenimiento;
- Saldos pendientes;
- Reserva de propiedad;
- Pago de hipoteca;
- Distribución neta del propietario;
- Próximo vencimiento del contrato de arrendamiento;
- Fecha de renovación del seguro;
- Fecha de vencimiento del impuesto sobre la propiedad;
- Declaraciones de impuestos y entidades requeridas.
Revisión anual de la propiedad
Al menos una vez al año, revise:
- Ingresos brutos anuales por alquiler;
- NOI anual;
- Flujo de caja antes de impuestos;
- Devolución en efectivo;
- Vacante real;
- Desempeño de la gestión;
- Historial de mantenimiento;
- Cambios en seguros e impuestos sobre la propiedad;
- Alquiler del mercado actual;
- Valor actual de la propiedad;
- Saldo de la hipoteca;
- Cumplimiento tributario de EE. UU.;
- Declaraciones tributarias y de activos extranjeros de Brasil;
- Costos de venta futuros estimados.
Principales riesgos de los ingresos pasivos por alquiler
Riesgo de vacantes
La propiedad puede permanecer sin un inquilino o huésped que pague.
Riesgo de tasa de alquiler
El alquiler del mercado puede ser inferior al proyectado.
Riesgo para inquilinos o huéspedes
Los pagos pueden retrasarse, la propiedad puede sufrir daños o pueden surgir disputas.
Gestión de riesgos
Una mala gestión puede reducir la ocupación, retrasar el mantenimiento, aumentar los costos y generar informes poco confiables.
Riesgo de mantenimiento
Las reparaciones importantes pueden eliminar varios meses de ingresos.
Riesgo de seguro
Las primas, los deducibles, la elegibilidad y la cobertura pueden cambiar.
Riesgo de financiación
Los pagos de la hipoteca continúan cuando la propiedad está desocupada o tiene un rendimiento deficiente.
Riesgo Regulatorio
Las reglas de alquiler, licencias, impuestos, zonificación y asociación pueden cambiar.
Riesgo fiscal
La omisión de presentaciones federales, estatales, locales, de entidades o brasileñas puede generar sanciones y costos profesionales.
Riesgo cambiario
El valor en dólares de los ingresos puede traducirse en más o menos reales brasileños dependiendo del tipo de cambio.
Riesgo de Liquidez
La propiedad puede tardar meses en venderse y el precio de venta esperado no está garantizado.
Estructura de ingresos pasivos paso a paso
- Definir el objetivo de ingresos: establecer el papel deseado de los ingresos por alquiler dentro de las finanzas del inversor.
- Seleccione el modelo de alquiler: largo plazo, medio plazo o corto plazo.
- Establecer el presupuesto completo: incluir adquisición, cierre, preparación y reservas.
- Preservar la liquidez: mantener los fondos fuera de la propiedad.
- Construya el equipo profesional: coordine a los profesionales inmobiliarios, jurídicos, fiscales, crediticios, seguros, de inspección y de gestión.
- Verifique el alquiler de mercado: utilice propiedades comparables y puntos de referencia oficiales apropiados.
- Calcule el ingreso neto: deduzca todos los gastos realistas.
- Pruebe la propiedad: modelo desocupado, alquiler más bajo, costos más altos y reparaciones importantes.
- Revisar la estructura de propiedad: completar el análisis antes de firmar el contrato.
- Debida diligencia de propiedad completa: inspección, título, asociación, seguro, impuestos y permiso de alquiler.
- Seleccione el administrador de la propiedad: revise el contrato, los sistemas, las referencias y los informes.
- Establecer banca y reservas: separar los fondos operativos de las distribuciones a los propietarios.
- Cierre completo: verifique los documentos y transfiera las instrucciones.
- Comenzar las operaciones de alquiler: preparar, anunciar, seleccionar y ubicar al inquilino o huésped.
- Revisar informes mensuales: conciliar ingresos, gastos y actividad bancaria.
- Cumplimiento total de EE. UU. y Brasil: mantenga registros y cumpla con los requisitos de presentación.
- Revisar el desempeño anualmente: comparar los resultados reales con el plan original.
Errores comunes
- Creer que los ingresos pasivos significan que el propietario no es responsable;
- Cálculo de ingresos utilizando únicamente el alquiler bruto;
- Asumiendo que el alquiler siempre cubrirá la hipoteca;
- Usar la proyección de alquiler del vendedor sin verificación independiente;
- Ignorando la vacante;
- Ignorar las tarifas de administración y arrendamiento;
- No presupuestar el mantenimiento y los reemplazos de capital;
- Distribuir cada dólar sin mantener reservas;
- Seleccionar el modelo de alquiler antes de confirmar el permiso local;
- Elegir un administrador solo por el porcentaje más bajo anunciado;
- Otorgar al administrador control total de cada registro y cuenta;
- Ignorar los aumentos de seguros y impuestos a la propiedad;
- Suponiendo que las plataformas de alquiler a corto plazo cumplan con todas las obligaciones fiscales;
- Ignorar las declaraciones de impuestos federales de EE. UU.;
- Ignorando el Carnê-Leão brasileño y los informes sobre activos extranjeros;
- Esperar que una propiedad cree independencia financiera inmediata;
- Envío de fondos mediante instrucciones bancarias no verificadas.
Preguntas frecuentes
¿Qué son los ingresos pasivos en dólares estadounidenses?
Son ingresos recurrentes recibidos en moneda americana provenientes de una inversión o activo que no requiere un trabajo diario continuo por parte del inversionista.
¿Cómo puede un brasileño generar ingresos pasivos en dólares?
Los métodos posibles incluyen inversiones financieras denominadas en dólares, valores, negocios, REIT, bienes raíces fraccionados y propiedades de alquiler estadounidenses de propiedad directa.
¿Los ingresos por propiedades de alquiler son realmente pasivos?
Puede resultar semipasivo cuando un gerente profesional se encarga de las operaciones diarias. El propietario aún debe monitorear los informes, aprobar gastos importantes, mantener reservas y completar obligaciones fiscales y legales.
¿Cómo le paga al propietario una propiedad de alquiler en EE. UU.?
El inquilino o huésped paga el alquiler, el administrador deduce las tarifas y gastos autorizados y el saldo restante disponible puede transferirse al propietario de acuerdo con el acuerdo de administración.
¿Cuántos ingresos mensuales puede generar una propiedad?
No existe una cantidad estándar. El resultado depende del alquiler, la disponibilidad, la gestión, los impuestos, los seguros, las cuotas de asociación, las reparaciones, la financiación y el capital total invertido.
¿Los ingresos brutos por alquiler son la cantidad que recibe el propietario?
No. El ingreso bruto es la cantidad recaudada antes de los gastos de propiedad. El propietario recibe sólo el importe disponible restante después de gastos y reservas.
¿Qué modelo de alquiler es el más pasivo?
Un alquiler a largo plazo gestionado profesionalmente suele requerir menos operaciones operativas que un alquiler amueblado o de vacaciones a corto plazo.
¿Puede un alquiler vacacional generar más ingresos?
Puede generar mayores ingresos brutos durante los períodos de fuerte demanda, pero también implica ocupación, administración, limpieza, servicios públicos, muebles, licencias, impuestos y mantenimiento más variables.
¿El alquiler puede pagar toda la hipoteca?
Puede que en determinadas propiedades, pero no está garantizado. Los gastos operativos deben deducirse antes de comparar el NOI con el pago de la hipoteca.
¿Cuánta reserva debe mantener una propiedad de alquiler?
No existe una cantidad universal. La reserva debe reflejar los pagos de la hipoteca, la desocupación, los deducibles del seguro, la antigüedad de la propiedad, los sistemas principales, las evaluaciones de la asociación y la capacidad del propietario para aportar capital adicional.
¿Se pueden transferir los ingresos por alquiler a Brasil?
Los ingresos elegibles generalmente pueden transferirse a través de canales financieros regulados, sujetos a procedimientos bancarios, obligaciones fiscales, costos de cambio, documentación y requisitos de reserva de la propiedad.
¿Es necesario declarar los ingresos por alquileres extranjeros en Brasil?
Un residente fiscal brasileño puede tener obligaciones mensuales y anuales relacionadas con ingresos recibidos del exterior, propiedades extranjeras, cuentas bancarias, entidades e impuestos pagados fuera de Brasil.
¿Qué es la declaración CBE?
Es la declaración de Capitales Brasileñas en el Exterior administrada por el Banco Central de Brasil. La declaración anual se aplica cuando los activos extranjeros calificados alcanzan el umbral aplicable en la fecha del informe anual.
¿Los propietarios extranjeros pagan impuestos estadounidenses sobre los ingresos por alquiler?
Sí. Las propiedades de alquiler en los EE. UU. pueden crear obligaciones de presentación e impuestos federales. El tratamiento depende del estado fiscal, estructura, elecciones, ingresos y gastos documentados del propietario.
¿Una LLC elimina el impuesto sobre la renta?
No. Una LLC puede brindar beneficios legales o administrativos, pero no elimina automáticamente los impuestos federales, los informes, los costos estatales, la FIRPTA ni las obligaciones brasileñas.
¿Necesito una cuenta bancaria en EE. UU.?
Puede que no sea obligatorio para todas las estructuras, pero generalmente simplifica el cobro de alquileres, pagos de gastos, reservas, pagos de hipotecas y contabilidad.
¿Se puede gestionar toda la propiedad de forma remota?
Las operaciones diarias se pueden delegar a un gerente calificado. El propietario aún debe mantener acceso directo a registros financieros, seguros, extractos bancarios, arrendamientos, documentos fiscales y decisiones importantes.
¿Cuál es el mayor error en materia de ingresos pasivos?
El mayor error es tratar el alquiler bruto proyectado como un ingreso personal garantizado y al mismo tiempo ignorar las desocupaciones, los gastos, la financiación, los impuestos, el mantenimiento y las reservas.
Construya un sistema de ingresos en dólares, no solo un anuncio de alquiler
Una propiedad de alquiler en EE. UU. puede generar ingresos recurrentes en dólares para un inversionista que vive en el extranjero.
La propiedad se vuelve significativamente pasiva sólo cuando es compatible con un sistema operativo completo que incluye:
- Demanda de alquiler admitida;
- Una propiedad apropiada;
- Un modelo de alquiler adecuado;
- Análisis financiero realista;
- Gestión de propiedades profesional;
- Banca y contabilidad confiables;
- Reservas de mantenimiento;
- Cumplimiento tributario de EE. UU. y Brasil;
- Supervisión periódica del rendimiento.
La propiedad con mayores ingresos pasivos no es necesariamente aquella con el alquiler más alto anunciado.
Es la propiedad que produce ingresos netos sostenibles después de gastos realistas y permanece manejable durante la desocupación, las reparaciones y las condiciones cambiantes del mercado.
Para conocer el proceso completo de adquisición en EE. UU., consulte Cómo los brasileños pueden invertir en bienes raíces en EE. UU..
Para una comparación del mercado de Florida, revise Bienes raíces en Florida para inversionistas brasileños: ¿Vale la pena?.
Para obtener una guía de compra completa en Orlando, revise Comprar una casa en Orlando: Guía completa para compradores brasileños.
Buldora ayuda a los inversores brasileños a comparar los mercados de alquiler, calcular ingresos netos realistas de la propiedad, seleccionar una estructura de gestión y coordinar el proceso con profesionales calificados en bienes raíces, asuntos legales, impuestos, préstamos, seguros, inspección y administración de propiedades.
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Acerca del autor
Raphaela Banks es cofundadora y estratega inmobiliaria global de Buldora Invest. Desarrolla estrategias y contenido educativo para ayudar a los inversores internacionales a comprender las oportunidades inmobiliarias en los Estados Unidos, Brasil y Dubai.
Fuentes y referencias
Este artículo fue investigado utilizando datos oficiales de vivienda de EE. UU., orientación fiscal federal y de Florida, recursos fiscales y de activos extranjeros de Brasil y materiales gubernamentales de protección al consumidor. Las tarifas de alquiler, los gastos de propiedad, las normas fiscales, los términos de gestión, la financiación y los requisitos de presentación de informes pueden cambiar después de la publicación.
- Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.: alquileres justos de mercado
- USUARIO DE HUD: Definiciones y metodología de alquiler justo en el mercado
- Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. — Ley de Vivienda Justa
- Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.: Guía para la selección de solicitantes de alquiler
- Servicio de Impuestos Internos: extranjeros no residentes y bienes inmuebles en los EE. UU.
- Servicio de Impuestos Internos: ingresos efectivamente conectados
- Servicio de Impuestos Internos - Publicación 527, Propiedad de alquiler residencial
- Servicio de Impuestos Internos: ingresos y gastos de alquiler
- Servicio de Impuestos Internos — Retención FIRPTA
- Departamento de Ingresos de Florida: Impuestos sobre las ventas y alquileres transitorios
- Departamento de Ingresos de Florida: Opción local Impuestos de alquiler transitorios
- Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida: Búsqueda de licencias
- Servicio de Impuestos Federales de Brasil: Rentas sujetas al Carnê-Leão
- Servicio de Impuestos Federales de Brasil — Servicio Carnê-Leão
- Servicio de Ingresos Federales de Brasil: Bienes inmuebles y activos extranjeros
- Banco Central de Brasil — Declaración Anual de Capital Brasileño en el Exterior
- Banco Central de Brasil — Capital Brasileño en el Exterior
